13.04.2021 - In den letzten Wochen haben Anleiheinvestoren leichte Verluste hinnehmen müssen und machen sich Gedanken über einen möglichen deutlicheren Anstieg der Langfristzinsen, der sich noch spürbarer in den Portfolios niederschlagen würde. Diese Frage drängt sich umso mehr auf, als ein nachhaltiger Zinsanstieg nicht nur die Aktienmärkte, sondern auch den Immobilienmarkt treffen würde.
Welches Volumen hat der weltweite Immobilienmarkt?
Schon der globale Aktienmarkt hat mit 90 Billionen USD ein bedeutendes Volumen. Er ist damit aber nicht mal ein Drittel so groß wie der weltweite Immobilienmarkt, der auf 300 Billionen USD kommt. Im Vergleich zu anderen Vermögenswerten und zur eigenen Historie mögen die Immobilienbewertungen recht hoch erscheinen. Zurückzuführen ist deren anhaltend hohe Bewertung aber zumindest in Teilen auf durchgängig niedrige Anleiherenditen. Sollten die Immobilienbewertungen in Folge höherer Anleiherenditen um nur 10% sinken, würde das einen Verlust von 30 Billionen USD an globalem Vermögen bedeuten. Ein solcher deflationärer Impuls – der einem Drittel des weltweiten BIP entspricht – würde den vorübergehenden Inflationsschock, der uns gerade bevorsteht, komplett egalisieren.
Sollten wir uns also Sorgen über einen Inflationsschock machen, wenn uns ein weltweiter Zinsanstieg relativ schnell eine viel größere Deflationsspirale bescheren könnte?
Das wahre Risiko findet sich am Immobilienmarkt
In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Mieten weltweit – wie erwartet – weitgehend im Gleichklang mit dem nominalen BIP entwickelt. Die Immobilienpreise hingegen haben deutlich kräftiger zugelegt als die Mieten. Tatsächlich ist der für diese Mieten gezahlte Preis um 35% gestiegen. Diese Vervielfachung der Immobilienbewertungen, die das weltweite Vermögen um 80 Billionen USD hat anwachsen lassen (was etwa dem weltweiten BIP entspricht), war im Wesentlichen nur möglich durch sinkende Anleiherenditen.
Am globalen Immobilienmarkt machen Wohnimmobilien 80% des Werts aus. Auf gewerbliche Objekte (Büros eingeschlossen) entfallen lediglich etwas über 10%, beim Rest handelt es sich um Agrar- und Forstimmobilien.
Der Immobilienboom ist daher hauptsächlich von Wohnimmobilien getrieben. Da es sich bei den Objekten zumeist (außer in Deutschland) um selbstgenutztes Wohneigentum handelt, hat der Anstieg der Immobilienpreise das Vermögen normaler Bürger weltweit deutlich stärker vermehrt als steigende Aktienkurse.
Zudem war der Wohnungsboom der 2010er Jahre in seiner regionalen Breite und Reichweite bis dahin beispiellos. So erfasste er Städte, Vororte und ländliche Gebiete Nordamerikas, Europas und Asien gleichermaßen. Selbst Deutschland und Japan waren mit von der Partie und verzeichneten den größten Immobilienboom ihrer Wirtschaftsgeschichte. Die zentrale Frage ist nun, wo liegt der Wendepunkt.
Wo müsste der 30-Jahres-Zins in den USA oder China liegen, um eine Trendumkehr einzuleiten?
Das ist schwer zu sagen. Laut Freddie Mac ist jedoch der durchschnittliche Zinssatz einer 30-jährigen festverzinslichen Hypothek kürzlich auf 3,02% geklettert. Nach einem mehrwöchigen Anstieg liegt der Zinssatz der beliebtesten Hypothek am amerikanischen Markt nun erstmals seit Juli 2020 wieder über der Marke von 3%.
Die Fed kann nicht länger die Augen verschließen vor diesem Druck am langen Ende der Zinskurve, der die Erholung aus der Spur werfen könnte. Mit dem Programm "Operation Twist" hat sie ein geeignetes Instrument an der Hand, um die Zinskurve zu beeinflussen, indem sie langlaufende Anleihen anstatt Kurzläufern ankauft. Es stellt sich nun die Frage, wann die Fed sich zur Intervention entschließt, entweder durch entsprechende Äußerungen oder auch durch Taten. So rasant wie die Zinsen aktuell steigen, könnte es schon bald soweit sein...
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