Oktober 2022 -
Investoren erleben gerade eine Phase erhöhter Marktvolatilität. Niemand weiss genau, wohin sich die Preise für Kapitalanlagen, ob börsennotierte oder private, entwickeln. In einem solchen Umfeld ist es besonders wichtig, durch aktives Asset Management unabhängig von breiteren Marktbewegungen Renditen zu erwirtschaften. Immobilien bieten diese Möglichkeit.
Ihre historisch niedrige Korrelation zu anderen Anlageklassen ist ein echter Vorteil. Unsere Analyse zeigt, dass die Renditen direkter Immobilienanlagen in der Vergangenheit nur recht schwach mit Staats- und Unternehmensanleihen und sogar noch schwächer mit globalen Aktien korrelierten.
Nach unserer Erfahrung ist die Korrelation der Renditen bei sogenannten „Value-Add“-Immobilienanlagen, also solche, die Management und/oder strukturelle Verbesserungen erfordern, noch geringer. Investoren setzen dabei nicht nur auf Mieteinnahmen und passiv steigende Immobilienpreise, um Renditen zu erzielen, sondern generieren diese aktiv durch die Verbesserung und Aufwertung der erworbenen Gebäude.
Solche Verbesserungen können Renovationen, Modernisierungen oder Umbauten, Nutzungsänderungen (um Veränderungen in der Nutzerdynamik wie der Zunahme der Online-Einkäufe oder dem Gesundheitstrend Rechnung zu tragen) sowie Umstrukturierungen von Mietverträgen umfassen. Value-Add-Portfolios können auch Bauprojekte beinhalten.
Nachhaltige Nachfrage
Eine besonders effektive Möglichkeit, einen Mehrwert zu schaffen, ist unserer Ansicht nach die Verbesserung der Klimaresilienz von Gebäuden. Heute, wo die Umweltvorschriften strenger werden und die Gesellschaft immer klimabewusster wird, ist dies wichtiger denn je.
Der durch den Krieg in der Ukraine ausgelöste Anstieg der Energiepreise hat dazu geführt, dass die Verbesserung der Energieeffizienz und die Minimierung des Energieverbrauchs für die Immobilienbranche zu Prioritäten geworden sind. Und es geht nicht nur darum, im Winter nicht im Kalten zu sitzen: Die neuen rekordhohen Temperaturen in diesem Sommer haben deutlich gemacht, dass Gebäude zunehmend auch mit grosser Hitze zurechtkommen müssen.
All das fügt sich in das breitere Engagement für mehr Nachhaltigkeit, Reduzierung der Emissionen und Bekämpfung des Klimawandels ein. Die finanziellen Vorteile sind sowohl für die Bauherren als auch für deren Mieter spürbar – für erstere verbessern sich die operativen Margen und für letzere erhöht sich die Attraktivität.
Es gibt immer mehr Belege dafür, dass klimaresiliente Gebäude Premiummieten erzielen. In den letzten fünf Jahren waren beispielsweise die Mieten für europäische Büros mit Umweltzertifizierung durchschnittlich um 21 Prozent höher als für nicht zertifizierte Büros, so eine Studie von CBRE.1 Für Investoren bietet sich hier die Möglichkeit, die Renditen zu steigern.
Die Schaffung klimaresilienter Gebäude ist gut für den Planeten und auch wirtschaftlich sinnvoll.
Für uns ist Nachhaltigkeit ein vorrangiges Thema bei jedem Umbau bzw. bei jeder Neupositionierung. Das kann zum Beispiel bedeuten, dass wir Wärmepumpen installieren, die sowohl heizen als auch kühlen können. Oder wir verwenden nachhaltige Baustoffe (wie Kreuzlagenholz), installieren Photovoltaik-Paneele zur Erzeugung erneuerbarer Energie oder verpflichten uns zur Vermeidung von Deponieabfällen.
Da nur 1 Prozent der Gebäude weltweit als CO2-neutral eingestuft sind2, liegt noch viel Arbeit vor uns. Vor allem vor dem Hintergrund, dass Immobilien 36 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs und 37 Prozent der energiebedingten CO2-Emissionen verursachen.3
Vorteil Europa
Im Bereich der Value-Add-Immobilien halten wir die Chancen in Europa für besonders attraktiv.
Erstens befindet sich Europa in einer anderen Phase des Zinszyklus. Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen deutlich weniger aggressiv als die US-Notenbank erhöht, und die Besorgnis über die Verschuldung in einigen Mitgliedstaaten der Eurozone – insbesondere in Italien – dürfte sie daran hindern, die geldpolitischen Zügel zu schnell anzuziehen. Das wiederum hält die Finanzierungskosten in Schach.
Zweitens wirkt sich die Dynamik von Angebot und Nachfrage sehr positiv aus. Das Angebot in Europa ist aufgrund strenger Stadtplanungsvorschriften sowie der Zurückhaltung der Banken, die seit der globalen Finanzkrise nur zögerlich Geld für Entwicklungsprojekte zur Verfügung stellen, begrenzt. Die Nachfrage hingegen ist stark – das Beratungsunternehmen Deloitte schätzt, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien im vergangenen Jahr Rekordwerte erreicht hat.4 Angesichts der Abkühlung der Wirtschaft gehen wir davon aus, dass sich die Bautätigkeit insgesamt weiter abschwächen wird, was zu einer noch grösseren Kluft zwischen Angebot und Nachfrage in den meisten Sektoren und Regionen in Europa führen wird.
Auch der Nutzermix bringt Europa einen Vorteil gegenüber anderen Regionen. In den USA entfällt ein erheblicher Teil der Wirtschaft – und damit der Büronutzer – auf Technologie und technologienahe Branchen. Im aktuellen Klima haben es diese Unternehmen schwerer, sich neue Finanzierungen zu sichern. Viele dieser Unternehmen müssen Mitarbeitende entlassen, sodass der Bedarf an Büroflächen abnehmen dürfte. In Europa kommen die Nutzer in erster Linie aus traditionelleren Branchen wie Finanzdienstleistungen oder öffentliche Verwaltung, die tendenziell weniger volatil sind. Während in San Francisco der Leerstand bei Büroobjekten auf 20 Prozent oder mehr angestiegen ist, liegt er in London bei deutlich geringeren 8 Prozent.5
Langfristige Ausrichtung zahlt sich aus
Gut ist, dass Immobilien eine langfristige Investition darstellen, vor allem, wenn diese aktiv gemanagt werden. Die Aufwertung von Immobilien braucht Zeit, und unser Anlagehorizont beträgt drei bis sieben Jahre. Wenn wir also aussteigen wollen, wird die Welt eine ganz andere sein als heute.
Für erfahrene, langfristige Anleger kann das gegenwärtige Klima sehr attraktive Einstiegsmöglichkeiten bieten, da andere Akteure sich zum Teil aus dem Geschehen zurückziehen. Wir sehen in einigen Bereichen Preisabschläge von etwa 5–15%. Die Anfangsrenditen (Cap Rates), d.h. die Rendite von Immobilienanlagen, die Investoren bereit sind zu akzeptieren, werden zusammen mit den Leitzinsen der Zentralbanken steigen und wir rechnen ausserdem mit stärkerem Mietwachstum, nicht zuletzt, weil die Mieten häufig an Inflationskennzahlen gekoppelt sind. Die Kunst für Investoren wird darin bestehen, die „Sweet Spots“ zu finden, wo das Potenzial für Mietwachstum höher ist als für Steigerungen der Cap Rate.
Aus all diesen Gründen glauben wir, dass europäische Value-Add-Immobilien trotz Konjunkturabschwächung und steigender Zinsen attraktive Renditechancen bieten und ein diversifiziertes Portfolio vor Volatilität in anderen Märkten schützen können.
[1] CBRE, „Is sustainability certification in Real Estate worth it?“, 2021
[2] World Green Building Council, 2022
[3] UN Environment Programme, „Global status report for buildings and construction“,2021
[4] Deloitte, „Property index: overview of European residential markets“, August 2022
[5] JLL, „Central London office market report“, Juli 2022.